六歲出來走跳的Blog

優惠房貸說明：  

房仲專家指出，利率看升，固定利率房貸成為當紅產品，但那只是避險動作，不一定能夠真正省下利息，所能節省的金額也不多。相對來說，政府優惠房貸有補貼利息，是一筆一定能節省的「開支」，可省下五、六萬、甚至十多萬元多的開支，是對抗升息的最佳房貸選擇。  

據了解，目前市場推出的固定利率房貸，前五年平均利率在3.5%左右，約比機動利率房貸高0.7個百分點，專家表示，選擇固定利率與機動利率何者划算，要看未來的房貸利率走勢而定。由於機動利率每三個月調整一次，假設未來銀行房貸利率調幅都是央行升息幅度的一半（因為市場資金過於寬鬆），固定型房貸與機動型房貸0.7個百分點的利差，加上相關申辦費用，民眾還要支付房貸金額0.5%為權利金或0.1%為開辦費，因此，五年內央行升息至少要超過六碼（1碼為0.25個百分點），選擇固定利率房貸才能「開始」真正節省房貸支出。固定利率房貸僅有避險功能，不一定能夠真正省下利息，所能節省的金額也不多。

由於優惠房貸政府有補貼利息，加上加碼利率低，因此其貸款利率比一般銀行貸款利率要低一些，不管未來如何升息，民眾就是可以省下那一段利率差距的房貸支出。

申辦3000億優惠房貸可以省下多少利息？由於額度不同，加上可以搭配勞宅與國宅貸款，所以應以各種貸款組合的最高額度來衡量。信義房屋不動產企研室研究顯示，與一般銀行房貸利率相比（假定為2.8%），申辦政府優惠房貸，若貸款200萬，總計20年可以省下5.5萬元的利息支出，貸款250萬，則可省下6.9萬元。若再搭配勞宅、國宅貸款（220萬額度，利率2.265%），3000億優惠房貸貸款200萬元共可省下19.3萬，貸款250萬則可省下20.7萬元之多。

因此，固定利率房貸是面對未來升息態勢下可以選擇的一種避險動作，但不一定能夠真正省下利息，所能節省的金額也不多。相反的，不管未來利率調升多少，政府優惠房貸可以節省數萬、甚至十多萬元多的開支，是對抗升息的最佳房貸選擇，有意節省荷包的自住型客戶應加快購屋腳步，才不會喪失可節省房貸利息的機會。

房貸類型：

1. 指數型房貸：銀行業者根據國內前幾大行庫的兩年期定儲利率指數為基準，訂出平均指數，再往上加碼，而加碼幅度則是你的信用狀況與房屋坐落區段等因素而定，房貸利率隨著市場利率的走勢而自動調整，可以避免必須與銀行定期議價的麻煩。適用對象-希望利率透明化，且利率調整具彈性。

2. 固定利率房貸：固定利率房貸是指一開始便與銀行約定一個固定貸款利率，日後不管市場利率走跌或揚升，利率都會鎖定在原來簽約範圍中
適用對象-希望能鎖定房貸成本，以規避利率上升時所帶來的利率風險。

3. 理財型房貸：依照房屋的價值，由銀行提供房貸戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，以增加資金調度的靈活性。當客戶需要現金時，可以動用額度內的資金，而手邊有存款時可以提早清償房貸本金。適用對象-善於投資理財者，希望隨時掌握理財的彈性。 

任職仲介公司契約部的鄭代書，針對一般民眾購屋，特別提出輕鬆購屋貸款的黃金比例3:7，也就是3成自備款、7成貸款。無論您買的是中古屋、預售屋或新成屋，這是讓您輕鬆購屋、輕鬆付款的黃金原則。3:7？現在滿街不都看得見幾近9成貸款的輕鬆購屋專案嗎？這不正是減輕買屋者負擔嗎？「買房子一定要考量後面的繳款負擔重不重，千萬不要被低額自備款給沖昏了頭。」鄭代書提醒說。

房貸類型牽涉到不同貸款利率、償還年限以及償還方式。目前市面上常見有三種銀行房貸類型— 

1.一般房貸 
 

一般房貸分三種──
1) 浮動計息：適合薪資穩定的上班族。優點是還款金額固定，有利於財務規劃；隨收入增加而負擔相對減輕。由於房貸利率會因為銀行基本放款利率的變動而跟著加減碼，應盡量慎選利率較低且基本放款利率浮動幅度較小的銀行。
2) 分段計息：適合初期資金不足者或計劃在7-10年內清償大部分本金者。剛踏入社會，收入不多，資金短缺的人可以採分段計息法。因為分段計息的方式前幾年利息較低，之後才會按基本放款利率加碼計息。
3) 寬限期繳款：適合一般上班族和購屋初期資金不足者。一般房貸繳息也可要求貸款銀行寬限期，就是償還前幾年只繳息不還本，一般銀行寬限期多為2-3年。

2.理財型房貸 
 

適合做生意或投資者。理財房貸是一種循環借款，銀行針對抵押房屋設定一個額度，讓屋主隨時支取，等手邊有錢便隨時還款，以後仍可再借。其計息僅就動支的額度按動支天數計息，如未動支則不計息。年利率約在12%左右，較一般房貸高。理財房貸具有彈性借貸並可隨時清償的特色，但它的缺點是風險大，假若借貸人資金投資失利，將在房貸與投資失利的雙重負擔下，導致信用惡化。

3.保單房貸 
 

已持有保單者可以參考保險公司推出的方案。近年來，保單結合房貸組合盛行，其利率優勢是第一年利率可降到6.2%，第二年再照保單分紅利率加碼調高。保險公司願意提供這麼低的利率是因為有固定保費收入，不需要像銀行要支付利息，資金成本較低。所謂保單分紅利率係根據一銀、台銀、合作金庫、中央信託局的二年期定期存款利率加碼計算而得，若利率浮動大，則加碼的比率就大。

建商明星：

在地產界有「 F4」美稱的宏普建設﹙二五三六﹚、興富發建設﹙二五四二﹚、華固建設﹙二五四八﹚與長虹建設﹙五五三四﹚，去年業績的表現在上市上櫃建商中相對突出，加上近年業績愈來愈突出的皇翔建設﹙二五四五﹚與遠雄建設﹙五五二二﹚，組合成上市上櫃建商所謂的「金六角」俱樂部。

房貸條件：

購屋資金除自備款外，大多數人會向金融機購申請房屋貸款，也就是拿房屋向銀行抵押借款，以取得購屋資金，不過一般銀行都會要求申請人需要在金融聯合徵信中心查詢結果，資料是無信用瑕疵的，才願意貸放。 
 

一般申請房貸須要準備下列資料：
1.土地、建物權狀或謄本影本
2.貸款人(已婚者須附配偶)身分證影本
3.財力證明(不動產、扣繳憑單、往來銀行存摺、定存單…等)
4.新貸戶附買賣契約書
5.轉貸戶附最近六個月繳款明細表

看房子要注意的事項：

選購房屋區域

﹡購屋預算
﹡上班地點與住家之遠近
﹡交通便利性
﹡學區
﹡生活機能
﹡增值潛力
﹡與親友居住地點之便利性
﹡轉手性

區域環境評估 （離家約三公里）

﹡交通-捷運或快速道路
﹡學校
﹡購物方便性-量販店、超市
﹡公園綠地廣場
﹡銀行、郵局、醫院等

鄰里環境評估（離家約一公里）

﹡街巷道寬度、停車方便性
﹡居家寧適性、左鄰右舍、傳統市場
﹡建物新舊、周圍建築物外觀等

檢視房屋

﹡大樓管理、清潔、管理費、住戶水準、公設比、停車狀況、出入動線方便及安全等
﹡室內格局、採光、通風、坪數、屋齡、裝修、保養狀況、漏水情形、朝向(避免面風及向雨、評估日曬狀況) 

五種房貸階級考慮方案：

無殼蝸牛和勞工階級：
以政策性房貸提供額度為主，不另增貸負擔最輕鬆，可選擇中央銀行2800億元低利優惠房貸、勞宅貸款。

公教人員：
可優先採用政策性優惠貸款；如果銀行戶頭還有些存款，則可考慮以公教貸款，搭配抵利型房貸，來節省利息支出。

保守中實戶：
指持有較多現金、卻在投資上較保守的民眾，可以低利優惠房貸為主，搭配指數型房貸，或是以低利優惠房貸搭配抵利型房貸。

財型投資客：
以低利優惠房貸為主，增貸部分可以搭配指數型房貸及理財型房貸，因為理財型房貸提供一筆可隨時動用的資金，方便做靈活的理財運用。

多金購屋人士：
通常這類族群不用貸款購屋（全現金購屋）。若要購屋貸款，其選擇性也較多元，由於低利優惠房貸不設限，此外可搭配理財型房貸、指數型房貸或抵利型房貸，甚至三者一起使用，更能發揮理財與省息的功效。

房貸可抵稅部份： 

如果去年曾向銀行貸款購買房屋，在一般扣除額部份，可以試算看看，是以標準扣除額划算？還是以列舉扣除額划算？因為，依所得稅法規定，自用住宅或執行業務場所使用之住所購屋借款利息，可在不超過三十萬元內，申報扣除。納稅義務人符合資格，將可依據銀行發給的繳息證明，申報扣繳。

 因此，每年申報所得稅時，應記得向貸款銀行索取繳息證明，否則銀行漏寄或未收到時，而讓自己的權利睡眠，將是十分可惜的事。

申報時應注意之事項：